O mercado imobiliário é rico em oportunidades e importante segmento para a economia, cujos reflexos no Produto Interno Bruto (PIB) podem ser sentidos na menor flutuação.

Por sua vez, a venda e compra de imóveis representa uma grande fatia desse mercado e ocorre em diversas escalas e entre diferentes níveis de agentes econômicos.

Muitas pessoas adquirem um imóvel para moradia e outros para especulação; há particulares que adquirem de outros particulares; há a aquisições entre pessoas jurídicas e ainda aquelas aquisições realizadas entre incorporadoras e consumidores.

Como funciona a venda de um imóvel?

Costumeiramente, para as partes envolvidas na venda e compra de um determinado ativo imobiliário, a tradição do imóvel concretiza-se com a assinatura do contrato particular de venda e compra e com a quitação do respectivo pagamento.

Isso sem precisar levar qualquer documento à registro no Cartório de Registro de Imóveis.  O que é um erro comum, pois, nestes casos, estamos diante do famoso "contrato de gaveta".

Em verdade, para que uma venda e compra imobiliária seja legalmente constituída e finalizada com a tradição da propriedade, é necessário que a transação seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente.

Enquanto isso, o contrato de gaveta só produz efeito entre as partes e não consolida a propriedade em benefício do adquirente.

Ou seja, a mera assinatura do contrato, o pagamento do preço e a entrega das chaves não transfere a propriedade do imóvel, aqui vale a máxima: não é dono quem não registra! E até que se regularize, o novo proprietário é apenas um posseiro. É o que se depreende da leitura do art. 1.245 do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Literalmente, a Lei diz que a transferência de propriedade do ativo imobiliário só, e somente só, ocorrerá quando as partes registrarem a transação no Cartório de Registro de Imóveis!

E o que acontece se o comprador não registrar o imóvel?

E se por acaso o registro não acontecer ou demorar para acontecer e posteriormente o vendedor não conseguir ser localizado? Ou se vier a falecer antes de lavrar a escritura do imóvel? Como proceder? 

Em regra, o remédio jurídico para esses quadros é o ajuizamento de uma Ação de Adjudicação Compulsória. Esta ação tem por escopo obter o registro compulsório de um imóvel. 

Esta ação deve ser instruída, necessariamente, do:

(i) contrato de venda e compra assinado pelas partes;

(ii) do comprovante de quitação do preço, e por isso a importância de se confeccionar um bom contrato particular comprometendo-se a transação;

(iii) é importante também salientar queo contrato não pode prever cláusula de arrependimento.

Com este remédio jurídico, o comprador poderá obter a Carta de Adjudicação, uma ordem na qual o Juiz da causa compele o Cartório de Registro de Imóveis a realizar o ato de registro pendente.

Após ter obtido a Carta de Adjudicação, o comprador poderá registrar o imóvel e obter a propriedade.

A opção pelo ajuizamento ou não da Ação de Adjudicação Compulsória é uma decisão que caberá exclusivamente ao profissional contratado, por isso sempre consulte um especialista antes de ingressar no judiciário para que a demanda não se torne uma aventura jurídica.