O ITBI, ou Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, é o imposto municipal que deve ser pago por quem compra um imóvel, a título de oficialização da venda e compra.

A base legal para entender o imposto está no Artigo 156 da Constituição Federal e no Artigo 148 do CTN (Código Tributário Nacional), vejamos:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I - propriedade predial e territorial urbana;

II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Ficou confuso? Não se preocupe, estamos aqui para esclarecer para você. Em resumo, o que os artigos de lei indicados acima falam, é que o município poderá arrecadar na concretização de transferência de bens imóveis, recolhendo (cobrando) para si um percentual do preço, que é apurado sobre " o valor ou o preço de bens".

É exatamente neste ponto que temos a situação de dúvida, pois o código diferencia o valor do preço. De forma bastante resumida a diferença é que o preço é o que se paga por um produto ou serviço enquanto o valor é o benefício proporcionado.

Vamos trabalhar a diferença entre os termos com um exemplo prático, tomando por base a cidade de Salvador/BA, que aplica ITBI de 3%.

Neste sentido, se, por exemplo, você efetuou a compra de um imóvel, pagando ao vendedor R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), mas o valor apurado pela Prefeitura referente ao imóvel, para fins de ITBI foi de R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais), sobre qual quantia vai incidir o imposto?

É nesse sentido que se torna importante a recente decisão do STJ, que esclarece a pontuação legal e define que a base de cálculo do ITBI será o preço da transação declarada pelo próprio contribuinte. Sendo assim, o preço de comercialização do imóvel que foi pago ao vendedor.

Para o relator, o valor dessa transação deve ser declarado pelo contribuinte (e não lançado de ofício pelo fisco). Se o risco definir previamente o valor de referência, o ônus de provar o contrário será invertido para o contribuinte, que terá prejudicado também o direito ao contraditório. 

Mas por quê isso impacta diretamente você que comprou um imóvel nos últimos 5 anos?

Voltando ao exemplo indicado acima, percebe-se que, o valor arbitrado pela Prefeitura, muitas vezes é desarrazoado e irreal com o valor pactuado na compra e venda do imóvel (efetivo valor do negócio imobiliário), sendo muitas vezes maior, o que implica um valor superior de tributação pago.

Falando em números, uma venda e compra realizada nos últimos 5 anos deste imóvel cujo valor definido pela prefeitura de Salvador em R$ 490.000,00 (quatrocentos e noventa mil reais), representaria um ITBI no valor de R$ 14.700 (quatorze mil e setecentos reais).

No entanto, com o novo entendimento do STJ, o valor da alíquota de 3% deve incidir sobre o preço da venda e compra do imóvel, ou seja, R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). Sendo assim, o que você deveria ter pagado consiste em 3% desse valor, ou seja, R$ 9.000,00 (nove mil) reais.

Sendo assim, neste caso exemplificativo, a prefeitura aplicou imposto acima do esperado no montante de R$ 5.700 (cinco mil e setecentos reais) de forma indevida e você pode ter esse valor de volta!

Esse valor revisto se aplica à imóveis comprados apenas nos últimos cinco anos, devido ao prazo prescricional do tributo.  Se encontra em situação parecida? Tem dúvidas sobre o assunto? Entre em contato conosco!