A Lei Federal n. 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locações, regulamenta e estabelece as diretrizes que norteiam as relações entre locadores e os respectivos locatários.

A Lei determina que o locatário deverá pagar, pontualmente, o aluguel e demais encargos da locação. Estes encargos podem ser podem ser livremente pactuados, quando a Lei não estabelecer de forma diversa, tal como a obrigação do locatário de pagar as despesas de telefone e de consumo de luz, gás, água e esgoto, cuja previsão é expressa no art. 23, inciso VIII.

Se porventura o locatário não arcar com estes custos, estará inadimplente e incorrerá em mora contratual. Um dos efeitos da mora contratual é a incidência de penalidades diversas, que vão da aplicação de multa contratual à resolução antecipada do contrato. O contrato poderá dispor penalidades gradativas, multas de valor fixo, porcentagens, etc. 

Neste ponto, vale ressaltar a importância de um contrato de locação robusto, elaborado por um advogado especialista, com cláusulas claras e precisas. Ora que, um contrato padrão ou mal redigido, que não observe a realidade operação, atrairá insegurança jurídica para a relação travada.

Pois bem, retomando, a multa contratual por mora mais comum é a aplicação de uma porcentagem qualquer, mais juros de mora e correção monetária calculada sobre o encargo vencido e não quitado. Já a resolução antecipada do contrato motivada por inadimplemento contratual implica na extinção do contrato de locação.

Quando um contrato de locação é extinto em razão de uma denuncia por inadimplemento do aluguel, por exemplo, o locatário deverá sair do imóvel no prazo estipulado pelo locador, usualmente, de 30 (trinta) dias. Importante asseverar que o locatário permanece devedor do locador enquanto não quitar a parcela vencida.

 Neste contexto, surge o questionamento: e se o locatário inadimplente se recusar a desocupar o imóvel, o que pode fazer o locador? A resposta reside na própria Lei de Locações!

O locador poderá se valer da Ação de Despejo para reaver o imóvel. Esta ação ainda pode ser cumulada com outros pedidos, como a cobrança dos aluguéis vencidos, das obrigações acessórias e mesmo um pedido de indenização, conforme o caso.

Quando autuada uma Ação de Despejo fundada na falta de pagamento de aluguel, acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, o Juiz expedirá uma citação ao locatário para que desocupe o imóvel ou purgue a mora no prazo de defesa.

A purga da mora deverá ser feita mediante deposito judicial e compreenderá os aluguéis e acessórios vencidos e os que se vencerem no curso da medida, das multas ou penalidades contratuais, dos juros de mora e das custas e os honorários do advogado do locador, tudo devidamente atualizado.

Por outro lado, caso o locatário não purgue a mora no prazo assinalado e o despejo seja julgado procedente, o locatário terá 15 (quinze) ou 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel voluntariamente. O prazo será de 15 (quinze) dias quando, entre a citação e a sentença de houverem decorrido mais de quatro meses ou nas hipóteses do art. 9º ou do art. 46 §2 da Lei de Inquilinato. Decorrido o prazo de cumprimento voluntário da decisão, o Juiz determinará o despejo compulsório, inclusive, com uso de força.

Ademais, Ação de Despejo ainda pode ser manejada com outros fundamentos além da inadimplência locatícia, vez que, a Lei trás diversos outros autorizativos e procedimentos. Portanto, caberá ao advogado especialista proceder à análise do caso concreto e adotar o melhor procedimento para a defesa dos interesses do cliente.