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A venda e compra de imóveis e o papel da Ação de Adjudicação Compulsória.

06/09/2019

Saiba mais sobre questões contratuais do imóvel.

O mercado imobiliário, embora esteja desaquecido, trata-se de importante segmento para a economia cujos reflexos no Produto Interno Bruto (PIB) podem ser sentidos na menor flutuação. Por sua vez, a venda e compra de imóveis, que representa grande parcela desse mercado, ocorre em diversos níveis de agentes econômicos.

Há aqueles que compram para moradia e outros para especulação; há particulares que adquirem de outros particulares; há a aquisições entre pessoas jurídicas e ainda aquelas aquisições realizadas entre incorporadoras e consumidores.

Costumeiramente, para as partes envolvidas na venda e compra de um ativo imobiliário, a transação se concretiza com a assinatura do contrato particular de venda e compra e o pagamento do preço estampado no documento, o que é um erro comum.

Isto porque, para que uma venda e compra de um ativo imobiliário seja legalmente validada, é necessário que a transação seja registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. A mera tradição das chaves não transfere a propriedade do imóvel, aqui vale a máxima: não é dono quem não registra! É o que se depreende da leitura do art. 1.245 do Código Civil, veja:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

O que a Lei diz, literalmente, é que a transferência de propriedade do ativo imobiliário só, e somente só, ocorrerá quando as partes registrarem a transação no Cartório de Registro de Imóveis!

Mas, e se o vendedor obstar o registro por qualquer razão? E se o comprador demorar muito para registrar a escritura e o vendedor não puder mais ser localizado? E se o vendedor vier a falecer antes de ser lavrada a escritura de venda e compra? Enfim, como fica a situação do comprador que não conseguir realizar a transferência do imóvel para seu nome?

Respondo. Em regra, o remédio jurídico para esses quadros é o ajuizamento de uma Ação de Adjudicação Compulsória. Esta ação tem por escopo obter o registro compulsório de um imóvel.

Esta ação deve ser instruída, necessariamente, do contrato de venda e compra assinado pelas partes, daí a importância de se confeccionar um bom contrato particular compromissando-se a transação. É importante frisar, no entanto, que o contrato não pode prever cláusula de arrependimento.

Pois bem. Com este remédio jurídico o comprador poderá obter a Carta de Adjudicação, que é uma ordem na qual o Juiz da causa compele o Cartório de Registro de Imóveis a realizar o ato de registro pendente. Findo com sucesso o processo e obtida a Carta de Adjudicação, o comprador poderá, assim, registrar o imóvel.

Em verdade, há outras aplicações para a Adjudicação Compulsória e este breve artigo não teve a intenção de exaurir o tema, mas apenas trazer aquelas situações mais experimentadas pelo Poder Judiciário e em nosso escritório.

A opção pelo ajuizamento ou não da Ação de Adjudicação Compulsória é uma decisão que caberá exclusivamente ao advogado da causa, por isto, sempre consulte um especialista antes de ingressar no judiciário para que o profissional possa realizar a análise de risco do processo.

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